今年我國(guó)保障房數(shù)量可能將首次超過商品住房，投資高達(dá)1.3萬億元。這是住建部副部長(zhǎng)齊驥昨天透露的消息。住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)沈建忠表示，租金調(diào)控應(yīng)該是房?jī)r(jià)調(diào)控的一部分，各級(jí)政府有責(zé)任重視租金調(diào)控工作。

　　〖房 租〗

　　租金調(diào)控應(yīng)是房?jī)r(jià)調(diào)控一部分

　　租金漲主因是供求矛盾

　　最近一段時(shí)間，部分城市房屋租金明顯上漲。住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)沈建忠表示，調(diào)研發(fā)現(xiàn)近期租金上漲有三個(gè)特點(diǎn)：一是主要集中在一些熱點(diǎn)城市、重點(diǎn)城市、大城市；二是一些中小套型的普通住宅；三是在特定的區(qū)域，包括一些地鐵沿線和一些學(xué)區(qū)即有重點(diǎn)學(xué)校的周邊地區(qū)。租金漲了，對(duì)中低收入的租賃群體影響比較大。

　　沈建忠認(rèn)為，租金上漲主因是供求矛盾問題。首先是季節(jié)性因素，特別是春節(jié)后，外來人員回城務(wù)工，這是租房需求集中期，也是上調(diào)租金較集中的季節(jié)。其次，目前租賃房來源分散化、個(gè)體化，沒有大型專業(yè)住房租賃企業(yè)，受房源影響比較大。第三，因通脹和加息預(yù)期，加之我國(guó)住房租售比和國(guó)際上比較起來還處在較高水平，現(xiàn)在一線大城市大部分達(dá)到500：1以上，理論上有上漲空間。此外，市場(chǎng)監(jiān)管方面還有不到位的地方，法律還有一些空白，少數(shù)中介機(jī)構(gòu)、中介人員仍有一些不良的行為。

　　房?jī)r(jià)調(diào)控也包括房租

　　沈建忠表示，租金的調(diào)控應(yīng)該也是房?jī)r(jià)調(diào)控的一部分。各級(jí)政府、各個(gè)部門有責(zé)任重視這項(xiàng)調(diào)控工作。北京已經(jīng)表態(tài)，出租房的租金政府要調(diào)控，要形成以出租房為主的住房供應(yīng)體系，出租房的比例要達(dá)到60%。

　　調(diào)控要更多強(qiáng)調(diào)增加供應(yīng)，今年大規(guī)模建公租房會(huì)解決相當(dāng)一部分需求，特別是中低收入群體的需求。同時(shí)，政府對(duì)中介哄抬租價(jià)等違規(guī)行為要嚴(yán)肅查處。

　　鼓勵(lì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)出租房

　　沈建忠說，我們還要加強(qiáng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，一是正在修訂的《房地產(chǎn)法》，正考慮加強(qiáng)對(duì)租賃內(nèi)容的完善和調(diào)整，特別是對(duì)租客權(quán)益給予保障，還要配合房產(chǎn)稅試點(diǎn)，在租賃的稅負(fù)方面做一些研究，基本想法就是規(guī)范，稅負(fù)要合理，征管要嚴(yán)，要有利于出租。二是鼓勵(lì)一些企業(yè)特別是一些專業(yè)性公司做出租房業(yè)務(wù)。問題主要是中長(zhǎng)期的融資渠道不暢，所以政府要結(jié)合當(dāng)前正在開展的證券化試點(diǎn)、投融資試點(diǎn)，為中長(zhǎng)期的融資開辟新渠道。

　　>>解讀

　　北京擬建租賃信息平臺(tái)

　　北京市房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志說，北京今年開建的20萬套保障房中，有六成為租賃房，數(shù)量大幅提高，證明未來住房市場(chǎng)將逐步引導(dǎo)梯級(jí)消費(fèi)的同時(shí)，也督促政府加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的管理。他認(rèn)為，大量廉租房和公租房入市，政府不會(huì)交由市場(chǎng)管理，一定會(huì)由政府組織的中介機(jī)構(gòu)配租這些租賃房，因此對(duì)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管政策將逐步完善。他舉例說，在中介人員的準(zhǔn)入問題上，有可能建立退出機(jī)制。如果一個(gè)中介人員出現(xiàn)欺詐行為，經(jīng)認(rèn)定后，將不能再入行工作。

　　作為房地產(chǎn)市場(chǎng)末端的房屋租賃市場(chǎng)目前還未受到足夠監(jiān)管，如租賃行業(yè)體制、操作模式等都需完善。不過市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表示，隨著房屋買賣市場(chǎng)的管理逐步成熟，政策關(guān)注點(diǎn)將轉(zhuǎn)向房屋租賃市場(chǎng)。隨著國(guó)務(wù)院幾次調(diào)控政策的出臺(tái)及北京政策落地，針對(duì)房屋買賣市場(chǎng)的監(jiān)管和政策制定已經(jīng)基本完成。他們會(huì)更頻繁地組織北京多家大型房屋中介進(jìn)行座談，了解和討論租賃市場(chǎng)發(fā)展的情況，為建立統(tǒng)一租賃信息平臺(tái)做準(zhǔn)備。

　　〖保障房〗

　　保障房供應(yīng)量或首超商品房

　　齊驥說，去年全國(guó)銷售商品住房9.3億平方米，算下來大約900萬套。今年在繼續(xù)保持商品住房足夠的開工量的同時(shí)，做加法，開工建設(shè)1000萬套保障房。如果商品住房按照去年的規(guī)模向市場(chǎng)提供的話，今年我國(guó)會(huì)頭一次在住房供應(yīng)方面，保障類的住房超過商品住房。1000萬套保障房中有400萬套棚戶區(qū)改造，這些原來就有房住，對(duì)原有設(shè)施不全、簡(jiǎn)陋、不安全的棚戶區(qū)進(jìn)行改造，改造以后還是一戶對(duì)一戶。但是對(duì)于600萬套公租房、廉租房和經(jīng)適房等，都是絕對(duì)的增量，建一套就多一套。

　　“如果往遠(yuǎn)了講，這是我們國(guó)家住房制度的戰(zhàn)略思考和調(diào)整。”齊驥說，“十二五”期間我國(guó)新建各類保障性住房和棚戶區(qū)改造3600萬套，預(yù)計(jì)在“十二五”期末，也可能在“十三五”第一年或者第二年的時(shí)候，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生很大的變化，將會(huì)有20%以上的家庭的住房是通過政府的保障或者政策支持來解決的。同時(shí)，“十二五”結(jié)束，不意味著我們國(guó)家保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的結(jié)束，政府還會(huì)考慮根據(jù)屆時(shí)的城鎮(zhèn)化發(fā)展情況和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，通過保障性和政策性住房的供應(yīng)，進(jìn)一步擴(kuò)大保障范圍，適當(dāng)提高保障標(biāo)準(zhǔn)。這是長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。

　　齊驥說，客觀地講，享受保障性住房的家庭，一般不具備在市場(chǎng)購(gòu)買和租賃住房的能力，即使不建保障性住房，這部分保障對(duì)象也沒能力到市場(chǎng)上去買商品住房。正是由于考慮到這部分群體沒有能力通過市場(chǎng)來解決，政府才花錢建設(shè)保障房，給這些群眾提供基本住房保障。因此，大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程是做加法，是對(duì)市場(chǎng)一個(gè)積極的促進(jìn)。住房市場(chǎng)的供需矛盾將會(huì)得到大大的緩解。

　　另外，他說，2010年全國(guó)商品住房施工面積超過了30億平方米。在去年大家認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)非常火爆的情況下，全國(guó)銷售了9億多平方米的商品住宅。我們樂于見到，隨著時(shí)間的推移，會(huì)有越來越多的住房推向市場(chǎng)，從增加供給的方面來緩解供需矛盾。

　　>>資金

　　政府將投入5000多億元

　　根據(jù)政府工作報(bào)告，今年全國(guó)要建1000萬套保障房，所需天量資金從何而來？

　　齊驥說，住建部測(cè)算顯示，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)年度投資大概在1.3萬億到1.4萬億之間，要實(shí)現(xiàn)1.3萬億元的投資“應(yīng)該說是完全可能的”。

　　齊驥表示，將由各級(jí)政府通過各種渠道籌集5000多億元的資金。

　　他解釋說，經(jīng)適房和兩限房建設(shè)資金，主要由社會(huì)機(jī)構(gòu)通過市場(chǎng)運(yùn)作方式解決。但在建設(shè)經(jīng)適房的時(shí)候，市縣政府要無償劃撥土地，這部分土地的成本沒有算到直接投資當(dāng)中去，這筆錢數(shù)目不小。這樣，在1.3萬億元中有5000億元左右是通過這樣的方式解決。政府資金主要是用于廉租房和公租房建設(shè)，也包括發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼。今年中央代地方發(fā)行的2000億元的國(guó)債當(dāng)中，地方要優(yōu)先用于保障房，特別是公租房建設(shè)。

　　從社會(huì)籌集8000多億元

　　“完成今年1000萬套的任務(wù)，有8000多億元是通過社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和保障對(duì)象以及所在的企業(yè)籌集來的。”齊驥表示，1000萬套中有400萬套左右是各類棚戶區(qū)改造，包括城市棚戶區(qū)改造、國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造、煤礦棚戶區(qū)改造等。對(duì)于這類政府主導(dǎo)的棚戶區(qū)改造，各級(jí)政府都要拿出一定的補(bǔ)助資金，其中，今年中央將提供400億元左右。另外，棚戶區(qū)改造涉及的工業(yè)企業(yè)、工礦企業(yè)、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)以及參與改造的職工，還要自籌一部分。初步估算，400萬套棚戶區(qū)改造所需要的年度投資，在5000億元左右，由工礦企業(yè)和被改造的職工籌集的，大約在3400億元左右。

　　齊驥表示，為確保資金落實(shí)，住建部還提出一系列支持政策，比如去年開始清理各地方融資平臺(tái)，保留了為支持保障性安居工程建設(shè)的融資平臺(tái)。

　　同時(shí)，政府很快會(huì)制定金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)、特別是公租房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。通過政府補(bǔ)助、注入資本金或者貼息，然后再通過商業(yè)銀行貸款，大大提高融資的能力。政府還制定了優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和吸引企業(yè)參與公租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。

　　>>解讀

　　五成房企 兩三年內(nèi)淘汰

　　“用限購(gòu)政策先抑制商品住房的房?jī)r(jià)，再爭(zhēng)取時(shí)間來建設(shè)保障性住房的做法，這是麻醉藥的休克療法來完成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)大的轉(zhuǎn)變。”地產(chǎn)商潘石屹認(rèn)為，3600萬套保障房的供應(yīng)，就如房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)的更年期一樣，整個(gè)結(jié)構(gòu)都面臨著重大的調(diào)整和變化，保障房占去了市場(chǎng)的一半。

　　未來中國(guó)房地產(chǎn)的格局和結(jié)構(gòu)應(yīng)該像香港和新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣。他認(rèn)為至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在未來兩三年內(nèi)被淘汰出局。不過淘汰掉的企業(yè)應(yīng)該是實(shí)力比較差，產(chǎn)品與保障性住房在地理位置、產(chǎn)品質(zhì)量和戶型上沒有太大差距的企業(yè)，以及沒有特點(diǎn)的房企。房地產(chǎn)企業(yè)生存最重要的是資金實(shí)力，資金成了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　城市居民89%擁有住房

　　>>現(xiàn)狀

　　房?jī)r(jià)問題與百姓息息相關(guān)，齊驥說：“最近我也看了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的一個(gè)抽樣調(diào)查資料，中國(guó)城市居民89%擁有住房，其中約12%是祖上傳下來的，是原來的私有住房；有40%多一點(diǎn)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代建的宿舍，最后通過住房制度改革變成職工個(gè)人的房產(chǎn)，我們叫房改房；其他不到40%是居民通過市場(chǎng)購(gòu)買的商品住房。”

　　齊驥說，現(xiàn)在面臨著一個(gè)很大問題。城鎮(zhèn)化過程在一定程度上是人口流動(dòng)遷徙的過程，工作可以去異地，但是住房是不動(dòng)產(chǎn)，不像換工作那么容易。所以，在很大程度上就存在住房配置不合理的問題，使得一些新市民、新就業(yè)職工，面對(duì)很高的房?jī)r(jià)無可奈何。因此，大家就非常關(guān)注房?jī)r(jià)的問題。

　　“我認(rèn)為，今年國(guó)辦1號(hào)文件當(dāng)中強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的責(zé)任，一個(gè)很重要的要求，就是各地要結(jié)合本地實(shí)際情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和居民收入水平，來制定一個(gè)使消費(fèi)者買得起或者租得起房子的調(diào)控目標(biāo)。我想，隨著各項(xiàng)政策的落實(shí)，隨著地方進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)、強(qiáng)化責(zé)任，這個(gè)問題會(huì)逐步得到解決。”齊驥說。

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