房企到了降價(jià)轉(zhuǎn)型的時(shí)候

　　對(duì)資金和庫存問題嚴(yán)重的企業(yè)來說，短期內(nèi)不要期望政策會(huì)作大的調(diào)整，降價(jià)出貨可能是最明智的選擇。

　　隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難已不斷顯現(xiàn)。A股共有88家地產(chǎn)類公司披露2011年年報(bào)，wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，其中87家公司合計(jì)存貨9772億元，增長37%；負(fù)債合計(jì)超萬億元，同比增長25.69%。一些房地產(chǎn)企業(yè)已出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象，前天，杭州余杭區(qū)法院已受理一家房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案。這成為杭州地區(qū)第一家因資金鏈問題申請(qǐng)破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司。

　　房價(jià)高漲，持久不下，已超出經(jīng)濟(jì)范疇，成為當(dāng)下一個(gè)社會(huì)問題。為了抑制房價(jià)，政府已動(dòng)用行政手段，采取限購等強(qiáng)有力方法，可見決心之大。在房價(jià)沒有明顯下調(diào)的情況下，宏觀調(diào)控政策是不會(huì)放松的，這從溫總理最近幾次講話中已充分說明了這一點(diǎn)。

　　但另一方面我們也應(yīng)該看到，中國城市化已進(jìn)入快速發(fā)展階段，宏觀經(jīng)濟(jì)面上以出口為導(dǎo)向的發(fā)展模式難以為繼，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)國內(nèi)消費(fèi)已成為政府指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總?cè)∠�。高層在不同場合多次提到城�?zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需最大潛力。從長遠(yuǎn)來看，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政府是希望它健康發(fā)展的，因此，我認(rèn)為宏觀調(diào)控政策不會(huì)硬著陸，在調(diào)控過程中政策進(jìn)行微調(diào)可能性還是有的。

　　中央的宏觀調(diào)控對(duì)地方政府來說，壓力也是很大的，從眾多城市制定的“十二五”規(guī)劃來看，大都依賴土地開發(fā)建設(shè)。如果宏觀調(diào)控長期堅(jiān)持下去，地方政府會(huì)面臨諸多困難，在較短時(shí)間內(nèi)從土地財(cái)政上解脫出來是較難的，要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式是一個(gè)長期過程，需要一定時(shí)間。從前段時(shí)間，一些政府不斷踏紅線就可知其難處，所以今后一段時(shí)間的博弈會(huì)越來越激烈。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，住宅地產(chǎn)這一塊，要充分認(rèn)識(shí)到，對(duì)于中國這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡國家，特別是人多地少，城市化進(jìn)程處于快速發(fā)展階段，今后幾年國家或許會(huì)取消限購這樣的非市場化政策，但對(duì)住宅地產(chǎn)的種種限制一定會(huì)長期化，這關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)不但具有經(jīng)濟(jì)特性，而且還具有社會(huì)性。這也決定了中國樓市不可能像前幾年那樣有這么好的市場和政策環(huán)境。

　　對(duì)資金和庫存問題嚴(yán)重的企業(yè)來說，短期內(nèi)不要期望政策會(huì)作大的調(diào)整，降價(jià)出貨可能是最明智的選擇。長遠(yuǎn)的話應(yīng)該采取多元化策略，從投資方面來說要向其他行業(yè)延伸，在物業(yè)形態(tài)上要向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等拓展，在產(chǎn)品上多搞些城市綜合體，適應(yīng)中國一線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和地鐵時(shí)代到來的兩大趨勢(shì)，適應(yīng)都市人生活方式產(chǎn)生的變化。（胡剛 暨南大學(xué)教授）