北京樓市可能將進(jìn)高端時(shí)代 超高成本成價(jià)格推手

　　隨著房?jī)r(jià)不斷走高，政府系列調(diào)控政策再次密集出臺(tái)，樓市懸念迭起。新年伊始，宏觀調(diào)控大背景下的樓市價(jià)格會(huì)繼續(xù)走高還是掉頭向下？是轉(zhuǎn)折還是輪回成為萬(wàn)眾矚目的話(huà)題。專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，2010年高成本將成價(jià)格推手，諸多因素支撐北京樓市走進(jìn)高端時(shí)代。

　　超高成本將成價(jià)格推手

　　2009年北京地王頻現(xiàn)，自5月開(kāi)始，便以超高速度不斷刷新紀(jì)錄，廣渠門(mén)10號(hào)地成交價(jià)10.22億元，樓面價(jià)達(dá)1.51萬(wàn)元／平方米；廣渠門(mén)15號(hào)地成交價(jià)40.6億元刷新前者；12月成交的北京奧園南三區(qū)地塊和位于五環(huán)沿線(xiàn)的朝陽(yáng)東風(fēng)鄉(xiāng)地塊折合樓面價(jià)分別達(dá)18022元／平方米和23506元／平方米。與此同時(shí)，“地王”開(kāi)始從五環(huán)內(nèi)主城區(qū)延展至通州、順義等新城區(qū)，如順義后沙峪22號(hào)地塊樓面價(jià)達(dá)3萬(wàn)元／平方米，而亦莊新城三羊居住地塊樓面價(jià)達(dá)18000元／平方米……

　　“顯然，面粉已經(jīng)超過(guò)面包的價(jià)格”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)周期看，去年的地王將在未來(lái)1-3年內(nèi)入市，高額的拿地成本決定其價(jià)格必然居高不下。專(zhuān)家斷言，北京樓市高成本時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

　　“而高成本將成為價(jià)格進(jìn)一步上漲的推手。”業(yè)內(nèi)專(zhuān)家計(jì)算，以東風(fēng)鄉(xiāng)地塊為例，考慮建安和運(yùn)營(yíng)成本等，未來(lái)上市價(jià)格將在4萬(wàn)元／平米以上才能實(shí)現(xiàn)盈利。而坐擁三環(huán)沿線(xiàn)燕莎商圈核心地段、比鄰第三使館區(qū)和70多家使館，包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的跨國(guó)和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)云集，還規(guī)劃了北京四環(huán)內(nèi)少見(jiàn)的疊拼產(chǎn)品等諸多利好集于一身的華遠(yuǎn)·九都匯，目前售價(jià)也只是在38000元／平方米左右。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，高價(jià)“地王”地塊的開(kāi)發(fā)要追逐更高利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品是開(kāi)發(fā)商的不二選擇，樓市商品房供給將出現(xiàn)泛豪宅化傾向，一部分遠(yuǎn)郊新城的高端產(chǎn)品也會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)，北京樓市將進(jìn)一步向高端化邁進(jìn)。

　　新盤(pán)銳減高端房源短缺

　　受系列調(diào)控政策影響，樓市成交量明顯下滑。開(kāi)發(fā)商進(jìn)入觀望狀態(tài)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，由于開(kāi)發(fā)商將開(kāi)盤(pán)計(jì)劃一拖再拖，導(dǎo)致本月以來(lái)新盤(pán)供應(yīng)量環(huán)比銳減了六成。均價(jià)達(dá)每平方米21920元，比上月高出1352元，環(huán)比上漲6.58%，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，樓市現(xiàn)正處于對(duì)政策調(diào)控的博弈觀望階段，短期內(nèi)房?jī)r(jià)回調(diào)的可能性較小。

　　從目前市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，高端房源確顯短缺。搜房網(wǎng)新盤(pán)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，截至2009年12月19日，北京市可售商品住宅期房存量首次跌破6萬(wàn)套，達(dá)到近3年來(lái)歷史低點(diǎn)。而另一組數(shù)字則顯示，目前北京五環(huán)內(nèi)新開(kāi)樓盤(pán)與排隊(duì)客戶(hù)比例為1：8至1：10。華遠(yuǎn)-九都匯開(kāi)盤(pán)入市僅92套房源卻吸引了近千購(gòu)房人排隊(duì)，一房難求態(tài)勢(shì)凸現(xiàn)。

　　權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2009年北京商品房均價(jià)全年漲幅達(dá)73.5%，期房成交量漲幅為112.4%，目前五環(huán)沿線(xiàn)新盤(pán)已開(kāi)始突破2萬(wàn)元／平方米，四環(huán)內(nèi)新盤(pán)價(jià)格大都在35000元／平方米以上，樓市高端住宅成交比重大幅上升，20000元／平方米以上住宅成交比重從1月的5.6%上升至11月的25.9%。

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，倘若旺盛的自住及投資需求不減，便仍將是北京房?jī)r(jià)上行的主要推動(dòng)力，加上地王成本效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，可以預(yù)見(jiàn)，2010年高端住宅的市場(chǎng)成交比例將繼續(xù)上升，高端樓盤(pán)將成為樓市成交的重要力量。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通脹預(yù)期加劇是支撐2010年樓市高端時(shí)代來(lái)臨的另一重要因素。通脹預(yù)期下，高端物業(yè)投資會(huì)再次涌動(dòng)。經(jīng)歷了2009年樓市的瘋狂普漲之后，購(gòu)房人將更趨理性，投資者出手也偏向謹(jǐn)慎，像華遠(yuǎn)·九都匯、凱德錦繡、萬(wàn)科藍(lán)山等地段優(yōu)勢(shì)突出、產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良、具有保值增值可能的核心商圈高端物業(yè)能否迎來(lái)新一輪行情值得期待。

　　短評(píng)

　　受?chē)?guó)家系列宏觀調(diào)控政策影響，樓市成交量明顯下滑，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入觀望狀態(tài)。銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)將在今年加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。關(guān)鍵是購(gòu)房者如何使用自己的錢(qián)袋子，倘若旺盛的自住及投資需求不減便仍將成為樓市價(jià)格上行的主要推動(dòng)力，基于“地王”成本效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)下行空間應(yīng)比較有限。諸多因素支撐北京樓市將走進(jìn)高端時(shí)代。

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