國務院再次提出擴大試點范圍 深圳廣州有望入圍

　　記者22日從中國政府網(wǎng)獲悉，國務院近日批轉(zhuǎn)的國家發(fā)展改革委《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》明確，今年要加快財稅體制改革。適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析預測，深圳、廣州有望接棒上海、重慶，入圍第二批試點房產(chǎn)稅改革的城市名單。受訪專家認為，當前的改革方案還有待進一步完善，向存量房征稅是大勢所趨，并可考慮先對小產(chǎn)權(quán)房課稅。

　　擴容

　　深圳廣州或入圍第二批試點名單

　　密集釋放的政策信號顯示房產(chǎn)稅試點擴圍已箭在弦上。此前不久，財政部部長謝旭人在“中國發(fā)展高層論壇”年會上表示，要健全稅收制度，包括穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革試點，研究制定房產(chǎn)保有、交易環(huán)節(jié)稅收改革方案。

　　去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議也明確提出，要推進房產(chǎn)稅改革試點。隨后召開的全國財政工作會議上，財政部部長謝旭人表示，今年要認真總結(jié)房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革試點。

　　2011年1月28日起，重慶、上海兩地正式啟動對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點工作，時至今日兩地試點已一年有余。一位多次參與財稅部門組織的座談會的專家曾向《經(jīng)濟參考報》記者透露，財稅部門過去一段時間內(nèi)為進一步推進房產(chǎn)稅改革積極調(diào)研，聽取各方的看法。

　　如果擴大試點范圍，哪些城市將入圍一直廣受猜測。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，進一步擴大試點范圍，應當選擇不同類型具有代表性的城市。房價較高、市場相對成熟、二手房代替一手房成為交易主體的一線城市可能性比較大，但也不排除其他二三線城市成為試點的可能。

　　日信證券首席經(jīng)濟學家、財政部財科所所長賈康近日表示，上海和重慶的試點，出現(xiàn)了正面效應。下一步要總結(jié)經(jīng)驗、優(yōu)化方案，在多個地域穩(wěn)步推進，包括廣州、深圳。

　　“最近業(yè)內(nèi)的確有這樣的傳聞，我也認為是有可能的。”世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌接受《經(jīng)濟參考報》采訪時說。在他看來，上海、重慶試點一年多，很多問題都已經(jīng)暴露了出來，再次進行試點有基礎。并且，當前對房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)走向制度化，房價已經(jīng)基本控制住了，甚至部分地方出現(xiàn)了回調(diào)，現(xiàn)在需要解決的核心問題就是地方財政資金來源問題，征房產(chǎn)稅至少可以在一定程度上解決這一問題。最后，試點需要選擇在房地產(chǎn)市場發(fā)達的城市，廣州、深圳符合這一標準。

　　韓桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同告訴《經(jīng)濟參考報》記者，廣州、深圳兩個城市同時列入試點的可能性是存在的，但是不如其中一個入選的可能性大。如果第二批試點的范圍比較小，很可能會選擇其中一個。“當年進行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點的時候，試點城市有6個，其中有深圳但是就沒有廣州。”方正證券最新的一份研究報告則認為，擴大試點范圍是趨勢所在，但新增試點城市很可能是一些配套措施相對完善的二線城市。

　　難題

　　建立利益協(xié)調(diào)機制以保證公平

　　不斷強化的房產(chǎn)稅試點擴圍的政策信號在樓市引起了廣泛關(guān)注。深圳一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在一些有多套房產(chǎn)的業(yè)主正密切注意這方面的動向，有的明確表示會考慮出手部分房產(chǎn)。專家認為，隨著試點范圍的擴大，市場各方需對房產(chǎn)稅有更加深入的認識。

　　陳國強表示，對個人住房開征房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要是心理層面和預期層面。雖然上海和重慶征收房產(chǎn)稅的范圍有限，但是在心理上產(chǎn)生了潛移默化的作用，人們在買房時會考慮持有成本的問題，老百姓對不動產(chǎn)作為家庭重要資產(chǎn)的觀念也會產(chǎn)生變化，這在一定程度上抑制了投機性購房需求。從樓市發(fā)展的角度，房產(chǎn)稅試點擴大是一項長效機制，而不能將之看成樓市調(diào)控的一個短期手段。

　　在賈康看來，房地產(chǎn)稅的意義絕不僅限于房地產(chǎn)調(diào)控。當下我國城鎮(zhèn)化水平僅為40%，而依照經(jīng)驗，要到70%至80%的水平，房地產(chǎn)價格才能相對穩(wěn)定下來。也就是說，房產(chǎn)稅不可能改變目前城鎮(zhèn)中心區(qū)域不動產(chǎn)價格的上揚曲線，但會使價格曲線的斜率降低，減少市場泡沫。同時，也是建設地方稅體系，深化分稅財政體制改革的重要內(nèi)容。

　　的確，房產(chǎn)稅在完善稅制、調(diào)節(jié)收入分配等方面也具有不容忽視的積極作用。以完善稅制為例，中國人民大學教授安體富接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示，從國際經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的一種，在一些國家是地方基層政府的主要稅收收入之一“很多國家財產(chǎn)稅是地方稅的主要稅種。財產(chǎn)稅中除部分遺產(chǎn)、遺贈稅外，主要就是房產(chǎn)稅。”再者，隨著營業(yè)稅改征增值稅的逐步推開，地方也需要尋找新的主體稅種，重建地方稅體系。

　　安體富告訴記者，在我國，目前房產(chǎn)稅收入占我國稅收的比例在1%左右，占地方財政收入的6%左右，現(xiàn)在的房產(chǎn)稅主要征收對象是經(jīng)營性房產(chǎn)，大量的居民住宅不征稅。如果對個人住房普遍征收的話“量是非常大的”。他測算，按照有關(guān)部門公布的住宅竣工面積，從“六五”到“十一五”，共約370億平方米。假定按照該面積的一半來征稅，稅基為5000元/平方米，稅率按1.2%，則能征到約1萬億元的房產(chǎn)稅。這大概就能占到地方基層政府財政收入的25%。所以，對個人住房征收房產(chǎn)稅有助于解決地方政府的財政困難。

　　不過，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇提醒說，對個人住房征收房產(chǎn)稅的難題在如何保證公平，如何建立良好的利益協(xié)調(diào)機制。中國住房來源復雜性的特殊國情，特別是許多住房混雜在免征房產(chǎn)稅的住房之中，會導致稅基確定的困難。這是制度性的問題，但如果此問題不解決，房產(chǎn)稅的征收將難以做到公平。

　　趨勢

　　向存量房征稅

　　至于試點方案，接受《經(jīng)濟參考報》采訪的專家認為，現(xiàn)行房產(chǎn)稅試點方案有進一步完善的空間。向存量房征稅被認為是大勢所趨。

　　記者了解到，目前上海、重慶兩地實施的房產(chǎn)稅試點方案中，除重慶將個人擁有的獨棟商品住宅納入征稅范圍外，對于個人住房征收的房產(chǎn)稅均不對存量房產(chǎn)征稅。有研究認為，如果主要針對新購住房課稅，可能意味著征稅對象沒有被平等對待。因此，從稅法公平原則出發(fā)，除對居民生存權(quán)的房產(chǎn)免稅外，對擁有個人居住房屋者均應當征稅。征稅范圍應當既包括新購的房產(chǎn)也包括原先的存量，既包括高檔住房，也應當包括普通住房。

　　剛剛結(jié)束的兩會上，住房和城鄉(xiāng)建設部有關(guān)負責人表示，今年年內(nèi)個人住房信息系統(tǒng)肯定會推出。2012年年底，40個城市的基本住房信息以及100個城市的公積金信息必須實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測。

　　業(yè)內(nèi)認為，個人住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)有利于建立和完善房地產(chǎn)信息體系，并有利于房產(chǎn)稅改革進一步推進。方正證券上述研究報告認為，隨著住房信息系統(tǒng)的完善，征收范圍可能會從增量房擴大到存量。

　　就課稅對象而言，楊志勇此前接受《經(jīng)濟參考報》采訪還提出，重慶和上海年初啟動的對個人自用住房征收房產(chǎn)稅試點，如欲推廣，可考慮先對小產(chǎn)權(quán)房課稅。征收房產(chǎn)稅從本質(zhì)上看，是為地方公共產(chǎn)品和公共服務融資。現(xiàn)有的商品房價格中往往已包含大量公共配套措施的收費。再對商品房征收房產(chǎn)稅有重復征稅之嫌。小產(chǎn)權(quán)房因為沒有繳納或充分繳納相關(guān)收費，且在土地供給上不符合現(xiàn)行城市土地管理的要求，小產(chǎn)權(quán)房擁有者缺乏產(chǎn)權(quán)保障。如果能夠借助于開征房產(chǎn)稅，讓小產(chǎn)權(quán)房合法化，那么這是一項多贏的政策。住房民生將因之得到了更有力的保障，房產(chǎn)稅改革也將隨之推廣，農(nóng)民和地方政府也將因此受益。

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