反商品房暴利先要公開(kāi)成本

　　4月26日國(guó)家發(fā)改委官員聲稱正研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├��?guī)定，以使商品房?jī)r(jià)格能保持在合理水平。這次準(zhǔn)備出臺(tái)反商品房暴利的規(guī)定，可謂有的放矢。不過(guò)反暴利規(guī)定如能發(fā)揮作用，當(dāng)以公開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本明細(xì)為前提，否則可能又是一紙空文。

　　商品房開(kāi)發(fā)商到底有沒(méi)有暴利，從來(lái)沒(méi)有一個(gè)明確的說(shuō)法，社會(huì)與開(kāi)發(fā)商各執(zhí)一詞。解決此問(wèn)題，需要明確暴利標(biāo)準(zhǔn)。而確定暴利水平，當(dāng)包含兩個(gè)內(nèi)容：暴利收益水平的界限、考核的口徑。

　　對(duì)于收益水平，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不應(yīng)低于社會(huì)的平均資金利潤(rùn)率，也不應(yīng)高于高科技企業(yè)和風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率。沒(méi)有關(guān)于暴利收益的合理界限，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的暴利認(rèn)定就沒(méi)有令人信服的依據(jù)，有關(guān)部門(mén)的裁量權(quán)就過(guò)大，開(kāi)發(fā)商也容易逃避暴利認(rèn)定。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，企業(yè)大量資金來(lái)自銀行貸款，一部分來(lái)自預(yù)售資金，少部分來(lái)自自有資金。用全部資金占用來(lái)計(jì)算利潤(rùn)率，和以自有資金來(lái)計(jì)算資金利潤(rùn)率，數(shù)據(jù)可能相差幾倍甚至十幾倍，可能一個(gè)是微利，一個(gè)是暴利，差別主要在于對(duì)于銀行貸款資金的杠桿運(yùn)用。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的性質(zhì)，以全部資金來(lái)計(jì)算利潤(rùn)率可能更合理，不過(guò)這樣做可能大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都不會(huì)進(jìn)入暴利名單，致使反暴利規(guī)定成為空文。

　　而反暴利規(guī)定要落于實(shí)處的關(guān)鍵是，必須強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商公開(kāi)全部的成本明細(xì)，將其財(cái)務(wù)置于陽(yáng)光之下。當(dāng)然這可能遇到重重阻力。

　　關(guān)于開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率，任志強(qiáng)曾說(shuō)房地產(chǎn)平均行業(yè)利潤(rùn)僅為8%左右，而去年底社科院報(bào)告聲稱房地產(chǎn)平均毛利率為55%左右。數(shù)據(jù)巨大差別的原因，可能主要是成本在構(gòu)成項(xiàng)目和時(shí)間上不同導(dǎo)致的，賬務(wù)不公開(kāi)，人們就會(huì)一頭霧水。

　　土地成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一。目前有的說(shuō)法是土地成本最高占售價(jià)的50%左右，有人聲稱占總成本的20%至30%。差異很大的主要原因，是由于開(kāi)發(fā)的延后和土地的升值，導(dǎo)致前期土地成本占后期售價(jià)的比例降低。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的各環(huán)節(jié)稅費(fèi)非常多，涉及上百個(gè)部門(mén)，幾十項(xiàng)稅費(fèi)，這部分成本約占房屋售價(jià)的20%左右。所以沒(méi)有成本公開(kāi)，公眾就不知道成本的真實(shí)水平，誰(shuí)暴利誰(shuí)不暴利則無(wú)法認(rèn)定，什么原因造成的暴利也無(wú)法厘清。

　　如果公布了詳細(xì)的成本構(gòu)成，那么房地產(chǎn)的調(diào)控就有了基礎(chǔ)。屬于土地成本導(dǎo)致房?jī)r(jià)高的，可以減收甚至取消土地出讓金。屬于各環(huán)節(jié)稅費(fèi)導(dǎo)致的，那么就應(yīng)該力行減稅。而如果確屬開(kāi)發(fā)商牟取暴利的，則需要堅(jiān)定的反暴利。

　　公開(kāi)成本，還有利于防止反暴利規(guī)定的異化，以防止該規(guī)定的“助漲”效應(yīng)。在石油銷(xiāo)售領(lǐng)域，就有“石油特別收益金”的類似反暴利規(guī)定，但是并沒(méi)有抑制石油銷(xiāo)售價(jià)格的上漲，原油銷(xiāo)售單位反而更有動(dòng)力去推高油價(jià)。同樣，前段時(shí)間，有些地方的限價(jià)令反而成了開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)借口，讓他們把達(dá)不到限價(jià)的房子提到限價(jià)的水平。那么，公開(kāi)了全部成本，各項(xiàng)成本在總成本和房屋價(jià)格中所占比例一目了然，開(kāi)發(fā)商便無(wú)法操作成本以便漲價(jià)，同時(shí)也有利于抑制地方政府推高地價(jià)和加稅。

　　所以，只有公開(kāi)成本，讓社會(huì)來(lái)監(jiān)督，才能抑制以成本為借口的房?jī)r(jià)高企，反暴利規(guī)定才會(huì)有效。（陳東海）