北京高房租背后的神奇經濟學

　　在網上看到一條新聞，說北京8月出租房屋的平均租金3250元，較去年同期上漲11%。下面的網友評論自然是各種調侃，各種咒罵，各種傷不起。確實傷不起，在北京租房住的大多都是畢業沒幾年的小青年。這幫人的工資，四五千元一月者為多，怎么租得起3000多元的房？既然要租房的人租不起，而房租又不像房價，還帶游資炒作的，那么，是誰在支撐北京的高房租？

　　幾個月來，北京的高房租成了一個困擾我的經濟學之謎，因為目前所有關于供需關系的解釋，似乎都立不住腳。首先，所謂調控以后買房的人不買了，由買轉租推高房租的說法，是應該存疑的。因為與此同時，賣房的人也賣不出去了，許多房源由賣轉租，供給也在增加。哪方面增加的多，數據說了算：8月“北京租房市場房源增速超過客源增速15%”。換句話說，供給比需求增加快，租房價格應該下跌。

　　其次，說地產中介炒高房租，其作用也有限。一些地產中介所謂“代理房源”，從房東手里租房，再轉租給租戶，確實增加了交易成本。可是這筆生意要做成，也是要以租戶租得起為前提的。租戶付不出這么高的租金，除非中介墊資，房租斷然不會如此快速上漲。因此，不管中介如何揩油，既然房租漲上來了，必然是有人租得起（即便是合租）。

　　我一直沒想明白這個問題。直到最近我租房時，才發現了一個不同尋常的現象，突然若有所悟。

　　8月底，我想在北三環附近租一套兩居室，租價之高，讓我不得不反復思量和比對，可當我惆悵抱怨時，卻發現那些房子居然嘩嘩地就租出去了。誰這么爽快？

　　第一種是合租的年輕人。但這是租不起的自然選擇，其結果應該是壓縮需求，最終拉低房租。

　　關鍵在于第二種人。為了孩子讀書或者自己上班方便的租客。他們不是因為沒房住而租房，而是因為北京太大，或者太堵，或者教育資源分布太不平衡，而決定把原有住房出租，到工作單位、學校附近就近租房住。我沒有具體的統計數據，但據目測觀察，這種租客起碼占到租賃成交總量的30%以上。

　　于是，一個神奇的經濟學現象誕生了。這些“換房住”的租客，本身并不改變供需關系，因為他們租賃一套住房的同時（增加一份需求），會出租一套住房（增加一份供給）。但是他們有個特點，就是不太在乎價格。租金上漲，出租的那套房租也會上漲，只要收入能把支出補回來，也就無所謂了。

　　看到其在經濟學上的奇異之處了嗎？一般來說，房租價格不同于房屋價格，是很難投機、操縱和資本市場化的。但是在北京，家住東邊的一個A先生把房出租，到西邊租套房陪孩子上學；西邊的B先生把房租給A先生，然后到東邊租了A先生的房，方便上班。于是，這兩套房的租金，就出現了股價操縱中常見的“對倒”現象！可以從2000元漲到4000元，再漲到8000元，對兩邊來說都沒有關系！

　　于是，在北京，再貴的房子都有人租，因為租賃市場居然產生了資本市場的經濟現象。不過，跟資本市場的區別在于，上面兩位先生都不是“莊家”，他們在租金上漲中也沒有得到任何好處。從某種程度上說，他們也是“城市病”的受害者。更慘的，是那些被高房租步步逼進衛生間的“蝸居者”。當然，也有獲利者。他們出于利益需求，繼續在制造輿論、推高房租，他們才是真正的“莊家”。