房地產(chǎn)市場調(diào)控思路正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。從近期中央高層表態(tài)及十八屆三中全會決定看，樓市調(diào)控應(yīng)加速去行政化，取而代之的是以長效調(diào)控機(jī)制為主軸的市場化調(diào)控手段。

　　一直以來，有關(guān)政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的“缺位”與“越位”質(zhì)疑并存，理順政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的位置至關(guān)重要。近十年樓市調(diào)控實踐充分表明，以行政手段為主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，往往難以顧全房地產(chǎn)市場的典型區(qū)域性特征，容易造成“一刀切”且缺乏長效性，實際效果也欠佳。目前正在顯露出“副作用”，如停止高檔住宅供地等意在遏制房價上漲的干預(yù)措施，使得多層次的市場化供應(yīng)機(jī)制受到抑制，不僅沒有緩解房價上漲，反而加劇了供求矛盾，造成了供應(yīng)的實際緊縮和房價持續(xù)上漲的預(yù)期。

　　毋庸置疑，與行政調(diào)控手段相比，依靠法律、制度等手段約束，最大限度地發(fā)揮市場規(guī)律作用，要比行政主導(dǎo)的調(diào)控更為有效，也更有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康可持續(xù)發(fā)展。

　　事實上，從本屆政府執(zhí)政以來，在多個領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)了市場化、規(guī)范化的思路，尤其是對房地產(chǎn)市場的應(yīng)對策略來看，去行政化的大體思路已然明了。盡管今年以來各地市場持續(xù)升溫，熱點城市再現(xiàn)量價齊升的局面，但中央層面并未出臺新一輪全局性的調(diào)控新政，而是更多地將問題交給地方政府，交給市場自行調(diào)整，這與以往的調(diào)控路徑明顯不同。

　　就現(xiàn)實情況而言，當(dāng)下正是在部分地區(qū)退出行政化調(diào)控手段的有利時機(jī)。與2007年那一輪全國房價普漲、城市間漲幅差距不大不同，目前市場上的分化特征十分明顯，北上廣深等一線城市大幅領(lǐng)漲、日光盤頻現(xiàn)，而大部分三、四線城市則出現(xiàn)了滯銷、房價上漲乏力的情況。正是在這樣的大背景下，多地對樓市調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)，也就出現(xiàn)了溫州等城市樓市調(diào)控出現(xiàn)放松的跡象。

　　這從一組數(shù)據(jù)中也可以得到印證，中國指數(shù)研究院調(diào)查顯示，2010年至2012年，調(diào)查的61個三四線城市中60個供銷比大于1，商品房供應(yīng)量相對較大，市場消化能力不足，供過于求態(tài)勢顯著。在這種情況下，樓市調(diào)控方式應(yīng)因地制宜地做出調(diào)整，采取“分而治之”的對策既現(xiàn)實又必要。

　　短期來看，去行政化不可能一蹴而就，而只能采取逐步落實的方案。因為在缺乏有效的、市場化替代政策情況下，不能貿(mào)然大規(guī)模放開限購，否則對市場有害而無益。尤其是在房價偏高的一線城市及熱點二線城市，限購、限價等舉措依然會在局部地區(qū)維持執(zhí)行。

　　不過，隨著三中全會決定的貫徹落實，多個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的改革將步入快車道，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的出臺也令人期待。可以預(yù)見，伴隨著更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)和法律的長效手段來調(diào)控樓市，行政手段勢必將退居次席，甚至徹底退出歷史舞臺。堅持市場化改革方向，轉(zhuǎn)變政府職能，通過科學(xué)、有效的宏觀調(diào)控，才能充分激發(fā)市場活力，真正構(gòu)建起以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。 (李佳鵬)