房地產(chǎn)“限利令” 政策善意如何釋放

　　近日，陜西省住建廳和省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測算住房項(xiàng)目成本、公布區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間、控制房地產(chǎn)利潤在10%左右。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無法在價(jià)格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。目的在于防止房價(jià)反彈，引導(dǎo)剛需人群理性購房。（10月21日央視網(wǎng)）

　　在房價(jià)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，此舉定然會(huì)引發(fā)一輪熱議。一定意義上說，政府部門有權(quán)對房價(jià)予以規(guī)制，以免民眾的公共福利水平受到侵害，譬如城市公交、供水、供電、出租車等公共服務(wù)產(chǎn)品價(jià)格，都存在政府部門的監(jiān)管。此外，在商業(yè)領(lǐng)域的諸多行業(yè)，“反暴利”已是平衡市場價(jià)格和維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的重要手段。以此來看，有關(guān)方面介入商品房定價(jià)確有必要。

　　但是，確實(shí)沒有法律條文對商品或者公共產(chǎn)品作利潤率數(shù)額限制，而且，正如有開發(fā)商所困惑的，樓盤建設(shè)出了地平面就可完成預(yù)售證的申請批復(fù)，在此階段準(zhǔn)確測算成本幾乎不可能。更重要的是，有關(guān)部門要求各城市分區(qū)域測算住房項(xiàng)目成本，包括土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等，那么開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等涉及開發(fā)環(huán)節(jié)的成本，由誰來確定？2009年，江西首創(chuàng)全省范圍內(nèi)房價(jià)成本公示制度，但公示的數(shù)據(jù)主要由開發(fā)商自己上報(bào)，最終成了開發(fā)商“逗你玩”式的數(shù)字游戲。陜西方面會(huì)不會(huì)重蹈覆轍，值得注意。

　　當(dāng)?shù)卣{(diào)控房價(jià)的積極態(tài)度應(yīng)該肯定，但如果有關(guān)部門掌握之外的那部分開發(fā)費(fèi)用不計(jì)清，很容易讓開發(fā)商自說自話。所以，細(xì)則出臺(tái)需要注意兩個(gè)方面：一者是政府部門所掌握的房價(jià)構(gòu)成元素應(yīng)該公開；二者是對開發(fā)商的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，引入第三方獨(dú)立評(píng)估機(jī)制。

　　公開房價(jià)成本歷來備受爭議，反對者多以涉及商業(yè)秘密為由。但不能忽視的是，商品房具有特殊屬性，一方面其屬于當(dāng)前影響甚大的商品種類；另一方面處在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，正如經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容所言：市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本原則就是信息的公開化、透明化，這樣才能把相關(guān)信息體現(xiàn)到商品的價(jià)格上。況且，從長遠(yuǎn)看，成本公開對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是有利的。測算成本、公布售價(jià)區(qū)間，實(shí)際上已經(jīng)離完全的成本公開很近了。(燕農(nóng))