購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)未到 專家稱調(diào)控政策應(yīng)hold住

時(shí)間:2011-11-25 08:47　　　來(lái)源：人民網(wǎng)

　　人民網(wǎng)北京11月23日電　（記者 魏倩） 趙小姐最近幾次跑到北京通州區(qū)看房，理由是房?jī)r(jià)降了，她心儀的一個(gè)小區(qū)二手房從年初15000元降至11000元，但現(xiàn)在幾次欲出手的她改變了主意，因?yàn)橐恍�樓盤(pán)開(kāi)始“甩賣”。專家認(rèn)為，“宏觀調(diào)控政策的效果還沒(méi)有明顯體現(xiàn)出來(lái)，現(xiàn)在還不是購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)”。

　　樓市遭遇“寒冬”

　　早在今年8月，通州非中心城區(qū)樓盤(pán)便開(kāi)始降價(jià)，據(jù)稱城郊的多個(gè)項(xiàng)目年底或降至萬(wàn)元以下。而今日，位于朝陽(yáng)區(qū)的“北京像素”曝出五折促銷，推出11600元/平方米、總價(jià)48萬(wàn)元起的戶型。

　　事實(shí)上，受房地產(chǎn)調(diào)控政策及緊縮的宏觀經(jīng)濟(jì)影響，房?jī)r(jià)早已扛不住，“降”聲四起，近期萬(wàn)科、保利等十大房企已分別在上海、南京、重慶、深圳等城市大力度降價(jià)促銷。

　　另?yè)?jù)CLI（中原領(lǐng)先指數(shù)）顯示，2011年10月，北京二手住宅價(jià)格指數(shù)為302.0點(diǎn)，環(huán)比下跌0.42%，已連續(xù)7個(gè)月下跌；上海二手住宅價(jià)格指數(shù)轉(zhuǎn)入下跌，跌幅為1.06%；廣州二手住宅價(jià)格在六個(gè)主要城市中表現(xiàn)最為堅(jiān)挺，但是10月價(jià)格漲幅已有所收窄。總體上，近期不僅降低報(bào)價(jià)的房源比重不斷升高，平均降價(jià)幅度也有所擴(kuò)大。

　　與此同時(shí)，由于購(gòu)房者和投資者的持幣觀望態(tài)度，房?jī)r(jià)交易量持續(xù)下跌。據(jù)搜房網(wǎng)上周（2011.11.14-20）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，30城市樓市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上，其中長(zhǎng)沙（期房）同比降幅最大，達(dá)到78.12%。

　　還不是購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)

　　上述情況是否意味著房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將至？對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授、不動(dòng)產(chǎn)研究中心副主任況偉大認(rèn)為，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”真正發(fā)生需要三個(gè)條件，首先是政府的宏觀調(diào)控政策是否還能繼續(xù)收緊，調(diào)控的決心是否依然堅(jiān)定；其次，消費(fèi)者和投資者對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)的預(yù)期是否會(huì)逆轉(zhuǎn)，也即是否繼續(xù)持幣待購(gòu)；再者，要看開(kāi)發(fā)商能否堅(jiān)持住，是否通過(guò)利益集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)去影響政府的決策。

　　就目前情況來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)顯現(xiàn)還難以判斷。中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)19日發(fā)布的《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)2011-2012》稱，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于加速惡化的階段，但全面調(diào)整還沒(méi)有出現(xiàn)。

　　前中信證券地產(chǎn)分析師王德勇則認(rèn)為是“房?jī)r(jià)下滑趨勢(shì)的拐點(diǎn)”，盡管樓市遇冷，他卻選擇在海南投資了一個(gè)100億規(guī)模的項(xiàng)目。

　　不過(guò)，“宏觀調(diào)控政策的效果還沒(méi)有明顯體現(xiàn)出來(lái)，現(xiàn)在還不是購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)”，況偉大認(rèn)為，以房?jī)r(jià)收入比看，老百姓能承受的最合理比值是4-6倍，但“目前大中城市房?jī)r(jià)收入比高于這個(gè)數(shù)字，即便是房?jī)r(jià)降一半，老百姓也不一定具有支付能力”。

　　調(diào)控政策應(yīng)hold住

　　由于交易低迷的現(xiàn)狀，加上緊縮的信貸，衡量短期資金安全性的指標(biāo)“現(xiàn)金與年內(nèi)到期債務(wù)比率”讓臨近年底的開(kāi)發(fā)商日子更加不好過(guò)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)近日發(fā)布2011年第三季度《中國(guó)銀行業(yè)運(yùn)行報(bào)告》指出“隨著調(diào)控政策的推進(jìn)，目前部分城市房屋銷售量已現(xiàn)下滑，房?jī)r(jià)有所回落，土地流拍或底價(jià)成交現(xiàn)象明顯增多，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈普遍趨緊”。相比“捂盤(pán)惜售”降價(jià)促銷，回籠現(xiàn)金更趨重要。

　　除了降價(jià)促銷外，開(kāi)發(fā)商拿地的態(tài)度也趨謹(jǐn)慎。中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)13個(gè)主要城市1-10月累計(jì)成交居住用地4450公頃，同比大幅縮減28%。就算是提前2月完成全年銷售目標(biāo)的恒大地產(chǎn)，其“過(guò)冬”建議是放棄高速擴(kuò)張走向平穩(wěn)發(fā)展期，年內(nèi)不再拿地。

　　實(shí)際上，“這次政府宏觀調(diào)控的決心比以往都要大和堅(jiān)決，大到什么程度還無(wú)法進(jìn)行評(píng)估。” 對(duì)于目前的樓市限購(gòu)令措施，況偉大認(rèn)為，“應(yīng)該說(shuō)是最嚴(yán)厲的措施，但是要hold住，不要朝令夕改”。

　　況偉大認(rèn)為，“收緊的措施應(yīng)該堅(jiān)持3-5年，使這個(gè)市場(chǎng)更加規(guī)范”，“房地產(chǎn)行業(yè)很容易出事，不應(yīng)進(jìn)行投機(jī)和過(guò)度投資”。

　　此外，他還認(rèn)為，“應(yīng)該把更多的資金投向未來(lái)，如科技和教育。現(xiàn)在教育投入連GDP的4%都沒(méi)達(dá)到，國(guó)外都在20%以上。中國(guó)未來(lái)在于教育和科技，應(yīng)該把資金逼出來(lái)，投到這上面去，發(fā)展才有保障”。

編輯:王君飛