住建部政策研究中心主任秦虹
博鰲論劍房地產(chǎn)金融 多位房地產(chǎn)金融業(yè)人士認(rèn)為——
在昨日的博鰲論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，未來房地產(chǎn)直接融資比例將上升，融資渠道將更加多元化，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新將進(jìn)一步發(fā)展。多位房地產(chǎn)金融人士則對記者表示，未來房地產(chǎn)企業(yè)融資成本下降為大勢所趨。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例的上升，權(quán)益性融資將受捧。
隨著利率市場化和房地產(chǎn)A股再融資開閘，房地產(chǎn)企業(yè)如何“找錢”成為熱點(diǎn)話題。“我從2010年就開始跟蹤研究房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一些新的苗頭，因?yàn)槲覀兇笾屡袛鄰膰畻l之后，對住宅市場的抑制投資和投機(jī)性的需求、去杠桿的政策會(huì)恐怕會(huì)長期堅(jiān)持。”在昨日舉辦的博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹表示。
融資現(xiàn)狀：
房地產(chǎn)直接融資比例上升
秦虹表示，貸款方面對于房地產(chǎn)投資的抑制和“去杠桿化”令房企從銀行貸款愈加艱難，而房地產(chǎn)利潤率下降及對于資金要求更高的商業(yè)地產(chǎn)普遍投資加速，這一切都將使得開發(fā)企業(yè)也探討新型的金融創(chuàng)新工具。
秦虹直言，未來房企金融創(chuàng)新一是擴(kuò)大直接融資的比例，二是增加權(quán)益性的融資。“我們研究了在國外比較成熟的房地產(chǎn)市場，在公募市場融資、私募市場融資和銀行貸款三分天下，其中公募市場和私募市場都是直接融資。”
同時(shí)，她坦言，在過去5年，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已經(jīng)開始擴(kuò)大了。“比如說2008年在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源里面，直接融資占比只有30%，而到2012年底，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已達(dá)40%。”
渠道多樣：
境外融資“便宜的錢”受捧
在論壇上，諸多地產(chǎn)商紛紛表示，在不缺錢的情況下，他們更看重“錢是不是夠便宜”。受境外融資低廉成本的吸引，越來越多的企業(yè)奔向境外融資的懷抱。
目前，美國國債收益率達(dá)到歷史低點(diǎn)，五年期美國國債收益率為5.6%到5.7%，加上利差，資金成本很低，美元融資五年期貸款利率僅為1.35%，十年期利率為2.58%。瑞銀證券董事總經(jīng)理趙駒提到，萬科今年的融資利率僅為2.75%，大大節(jié)省了資金成本。
而秦虹則表示，中小房地產(chǎn)企業(yè)的境外IPO也再次啟動(dòng)。
與此同時(shí)，國內(nèi)地產(chǎn)A股再融資正待開閘。自從8月2日新湖中寶推出再融資方案以來，告發(fā)出再融資方案的房企已有新湖中寶、海印股份、宋都股份、冠城大通等中型房企，再融資總額已達(dá)225億元。
對媒體近期頻頻提及的“房地產(chǎn)企業(yè)再融資是不是泡沫”的問題，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長陳淮在論壇上反問了一句：“房地產(chǎn)企業(yè)不拿地、不融資，它干什么？”并稱消耗土地、資金，這是正常的再循環(huán)過程。
房地產(chǎn)信托、基金、資產(chǎn)證券化等新興融資方式也在慢慢發(fā)展之中。“券商的類信托業(yè)務(wù)也大部分投向了房地產(chǎn)，此外還有基金和信托的聯(lián)合，銀行和信托的聯(lián)合，都提供了一些直接融資的具體方式。”秦虹表示。
德信資本董事長陳逸楓也表示，“2013年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)基金規(guī)模增量將達(dá)2000億元，相比2012年翻番。”在資產(chǎn)證券化方面，已出現(xiàn)多個(gè)機(jī)構(gòu)開始嘗試。高和資本和住建部政策研究中心共同撰寫的《民間資本調(diào)研報(bào)告》中提到，當(dāng)前在我國的資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)已經(jīng)有案例出現(xiàn)。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)需要“長錢”
記者在論壇上向多位地產(chǎn)金融界人士了解到，未來房地產(chǎn)融資成本進(jìn)一步下降是大概率事件。
“2012年初，房地產(chǎn)融資情況是最嚴(yán)峻的，從去年5月開始有所寬松，到了今年，房地產(chǎn)基金的融資成本已經(jīng)下降3~4個(gè)點(diǎn)。”陳逸楓介紹說，目前房地產(chǎn)基金偏債券型的融資成本已從24%左右下降到20%左右。
盛世神州基金首席執(zhí)行官李萬明對記者表示，由于整個(gè)房地產(chǎn)整體利潤率也在逐步下降，未來房地產(chǎn)融資的成本必然也會(huì)跟隨下行。
高和資本執(zhí)行合伙人蘇鑫則認(rèn)為，對以商業(yè)地產(chǎn)為主的地產(chǎn)企業(yè)來說，融資成本只是一個(gè)方面，融資的長短是另一個(gè)方面。“商業(yè)地產(chǎn)需要大量資金，對于他們來說，關(guān)注的是有沒有‘長錢’。”他認(rèn)為，未來權(quán)益化融資、資產(chǎn)證券化前景將更廣闊。(記者 潘彧)
