繼舒斯貝爾項(xiàng)目之后，近日中信信托一款房地產(chǎn)產(chǎn)品再次被爆出抵押物的處置陷入“膠著”。
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著信托產(chǎn)品信用危機(jī)的頻繁出現(xiàn)，近年來的債權(quán)拍賣糾紛顯示出抵押物作為風(fēng)控措施的諸多隱患和麻煩也開始突顯，因此，近期信托公司在產(chǎn)品風(fēng)控中也不斷創(chuàng)新，部分產(chǎn)品開始嘗試用股權(quán)式風(fēng)控去彌補(bǔ)傳統(tǒng)風(fēng)控的不足。
案例
融資方反對(duì)
拍賣抵押物
近日，中信信托一款產(chǎn)品的抵押物處置被爆再次陷入“膠著”。
據(jù)媒體報(bào)道，由于融資方未能如期償還一款信托計(jì)劃的抵押貸款，中信信托申請(qǐng)了公開拍賣一款信托產(chǎn)品的抵押物，但這一計(jì)劃遭到了融資方及其他債權(quán)人的反對(duì)。
據(jù)了解，中信信托于2010年發(fā)行了一款期限為4年的投資型信托計(jì)劃——“中信乾景套利型投資集合信托計(jì)劃”。
該款產(chǎn)品通過優(yōu)先級(jí)和次級(jí)投資者共募集資金1.96億元。而類似于資金池產(chǎn)品，該款產(chǎn)品在發(fā)行時(shí)并未明確資金投向。而在其信托成立公告中，中信指出，“本公司以集合信托計(jì)劃模式募集資金，主要投向以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為信用支持的，有超額抵/質(zhì)押擔(dān)保和退出預(yù)案的可轉(zhuǎn)換債權(quán)投資。”
隨后的信息披露顯示，該計(jì)劃其中絕大部分資金是用于向重慶麥吉可房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放貸款。
中信的信息披露公告顯示，2010年11月該信托計(jì)劃增發(fā)了1.12億元的T1類信托單位，期限二年，T1類信托資金連同本信托計(jì)劃原有資金共計(jì)2億元，投資了重慶國(guó)際大廈的抵押貸款項(xiàng)目。
作為一款可轉(zhuǎn)換債權(quán)式投資型的信托產(chǎn)品，該款產(chǎn)品的賣點(diǎn)在于，區(qū)別于一般的股權(quán)投資產(chǎn)品，該款產(chǎn)品“以超額抵質(zhì)押的債權(quán)形式(抵/質(zhì)押率原則上低于30%)控制投資風(fēng)險(xiǎn)”。
一位信托業(yè)內(nèi)人士指出，一般這種可轉(zhuǎn)換債權(quán)項(xiàng)目若運(yùn)行順利，信托公司會(huì)要求轉(zhuǎn)成股權(quán)以獲取更高收益。而中信現(xiàn)在提出按照債權(quán)來進(jìn)行清算，表明項(xiàng)目運(yùn)作不順。
據(jù)報(bào)道，該款產(chǎn)品的抵押物為重慶市渝中區(qū)解放碑附近的聯(lián)合國(guó)際大廈的部分在售物業(yè)，抵押率40%以下。
但是，在重慶由于融資方陷入資金鏈緊張、無法通過售房款償還貸款時(shí)，中信的債權(quán)主張卻遭到融資方、其他債權(quán)人以及抵押物業(yè)業(yè)主的反對(duì)，使得中信的拍賣計(jì)劃被迫擱淺。
目前，中信信托的官網(wǎng)上尚未披露該信托項(xiàng)目的處置情況。
業(yè)內(nèi)分析
有抵押物也不一定靠譜
上述事件已非中信面臨的第一單抵押物處置麻煩。此前，中信信托發(fā)行的“舒斯貝爾特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合信托計(jì)劃”，在處置抵押物時(shí)由于多次被債權(quán)人阻撓拍賣，歷經(jīng)四次拍賣才順利將標(biāo)的物拍出，收回信托項(xiàng)目的本息6.5億元。
抵押物向來被視為是信托產(chǎn)品風(fēng)控的最重要一環(huán)，但最近多起信托債權(quán)糾紛案例顯示，對(duì)于信托公司來說，一個(gè)產(chǎn)品擁有低質(zhì)押率的抵押物并不等于其本息就可以“高枕無憂”。
某大型信托公司華南地區(qū)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，對(duì)于信托產(chǎn)品來說，有抵押比沒抵押好，但也不一定靠譜，“會(huì)有多種情況導(dǎo)致抵押物無法處置”。
他指出，傳統(tǒng)的觀念以為抵押是很妥當(dāng)?shù)霓k法，但在實(shí)際操作中發(fā)現(xiàn)，抵押這種保證措施本身存在的麻煩和隱患很大。而融資方常見的一種“耍賴”方式是，找其他人作為債權(quán)人起訴他們并申請(qǐng)資產(chǎn)保存，那么，在此期間，信托公司就不能處置抵押物，而且這個(gè)期限一般不少于兩年。
而針對(duì)抵押物融資的“隱患”，近期信托公司的風(fēng)控手段也在不斷創(chuàng)新，在做固定收益類項(xiàng)目時(shí)也開始嘗試采用股權(quán)式風(fēng)控。
比如，中融信托上個(gè)月發(fā)行的“中融-創(chuàng)鴻集團(tuán)。佛山創(chuàng)鴻廣場(chǎng)集合資金信托計(jì)劃”在采用股權(quán)式風(fēng)控的同時(shí)，還新成立項(xiàng)目公司運(yùn)作項(xiàng)目，避免了舊項(xiàng)目公司存在或有負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)。
“如果是舊的項(xiàng)目公司，雖然信托介入后可以控制公章及財(cái)務(wù)等，避免擴(kuò)大債務(wù)，但以前的歷史問題就不好辦。比如，在信托介入之前，項(xiàng)目公司先為其他融資提供了擔(dān)保，形成了或有負(fù)債。”上述信托公司人士指出。（周宇寧）
